Informationen für (private) Bauherren

Was ist das „Baugrundrisiko“ und wer trägt es?

Die Erkundung des Untergrundes für ein zu errichtendes Bauwerk erfolgt im allgemeinen mit Bohrungen und/oder Sondierungen. Sie dienen der Feststellung der Untergrund- und Grundwasserverhältnisse. Allerdings haben diese Erkundungen nur einen stichprobenartigen Charakter. Es wird versucht, mit diesen Felduntersuchungen und mit den anschließenden Laboruntersuchungen ein möglichst zutreffendes räumliches Abbild des Untergrundes zu erhalten und ihn in seinem mechanischen Verhalten zu beschreiben.

Jedoch verbleibt selbst bei sorgfältiger Erkundung ein - wenn auch geringes - Risiko, das sogenannte „Baugrundrisiko". Nach DIN 4020 ist es Aufgabe der geotechnischen Untersuchung, das Baugrundrisiko im Hinblick auf ein Bauvorhaben einzugrenzen. Die dann noch verbleibenden Risiken müssen im Hinblick auf die bautechnischen und finanziellen Folgen minimiert werden.

Der Begriff „Baugrundrisiko" oder „Risiko für die Untergrund- und Grundwasserverhältnisse" ist weder in einem Gesetz noch in der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) definiert. Vielmehr hat sich dieser Begriff in der Rechtssprechung und in der Lehre herausgebildet. Danach beinhaltet der Begriff „Baugrundrisiko“ sowohl das Wagnis, daß beim Öffnen der Baugrube die angetroffenen Wasser- und Bodenverhältnisse nicht mit den in der Baubeschreibung oder in der Ausschreibung beschriebenen Verhältnissen übereinstimmen als auch die Gefahr, daß sich wegen der andersgearteten Untergrundsituation Mängel am Bauwerk zeigen, Preisänderungen und Bauzeitenverlängerungen eintreten oder das Bauvorhaben nicht aus- oder weitergerührt werden kann. Die Rechtssprechung weist eindeutig dem Bauherrn das Baugrundrisiko zu. Das ergibt sich aus verschiedenen Abschnitten der VOB (z.B. Teil A, § 9 Nr. 2 und Nr. 3, Abs.3) sowie aus den Bestimmungen des BGB (§ 644 und 645), nach denen der Lieferant eines Baustoffes für den von ihm gelieferten Stoff das Risiko trägt. Der Baugrund wird hier also als ein vom Bauherrn bereitgestellter Baustoff angesehen.

"... außerdem könnten wir noch 700 Lire einsparen, wenn wir auf die Baugrunduntersuchung verzichten."

Der Zeitpunkt der Erkundung sollte so früh wie möglich, am besten schon vor dem Grundstückskauf oder schon bei der Erschließung eines Baugebietes erfolgen.

Der Bauherr benötigt Daten über den Baugrund bereits in der Planungsphase, also schon weit vor der Ausschreibung.
Wenn ein Bauwerk ausgeschrieben wird und der Auftragnehmer (Baufirma) soll das Bau-grundrisiko übernehmen, muß jeder Anbieter eine eigene Baugrunduntersuchung vornehmen und ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Das führt zu unnötigen Vielfachuntersuchungen.
Das Baugrundrisiko wird von den verschiedenen Anbietern unterschiedlich eingeschätzt und der Bauherr erhält nur schwer vergleichbare Angebote.

Auch wenn der Bauherr sich von dem Baugrundrisiko nicht befreien kann, so kann er doch das Baugrundrisiko deutlich minimieren, indem er ein Fachbüro für Geotechnik, z.B. unser Büro IGU mbH, mit der Baugrunderkundung und der Beurteilung beauftragt. Auf der Grundlage dieser Erkundungen ist dann das geotechnische Fachbüro in der Lage, dem Bauherren ein optimiertes Gründungskonzept zu erarbeiten, bei dem die aus dem Untergrund herrührenden Bauwerksrisiken weitestgehend ausgeräumt sind: der Bauherr erhält eine sichere Gründung.

Umfang und Kosten der Baugrunderkundung

Der Umfang der Baugrunderkundung hängt maßgeblich vom Untergrund selbst und von der Art und Größe des Bauwerkes ab. Die Normen DIN 1054 und DIN 4020 regeln in Deutschland den Mindestumfang der Baugrunduntersuchungen für bautechnische Zwecke. Als wichtigste Größe wird hierin festgelegt, daß die Erkundungstiefe mindestens bis 6 m unterhalb der künftigen Fundamentsohle reichen muß!

Die geotechnische Untersuchung des Baugrundes muß die Beschreibung aller für die Baumaßnahme maßgebenden Baugrundeigenschaften ermöglichen und die erforderlichen geomecha-nischen Kenngrößen liefern damit das Bauwerk sicher und dauerhaft gegründet werden kann.

Nur mit Hilfe dieser Baugrunderkundung ist der geotechnische Fachmann in der Lage, verläßliche Prognosen zur Standsicherheit, zum Setzungsverhalten, zur Auswirkung der Baumaßnahme auf die Nachbarschaft und zur Trockenhaltung des Bauwerkes zu erstellen und einen kostengünstigen und technisch einwandfreien Gründungsvorschlag zu erarbeiten. Nur mit Hilfe derartiger Baugrunderkundungen ist es möglich, Bauwerksdränagen richtig zu planen und Regenwasserversickerungen zu konzipieren.

Die dafür zu veranschlagenden Kosten richten sich überwiegend nach der Größe des Bauwerkes, aber auch nach der Schwierigkeit der angetroffenen Untergrundverhältnisse selbst.

Als grober Anhaltswert kann für die Baugrunderkundung im Wohnhausbau von einer Größenordnung von 5 €/m² Bauwerksgrundfläche ausgegangen werden.

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Sachverständigendienstleistungen

Das Büro IGU mbH bietet u.a. auch folgende
Sachverständigendienstleistungen an:

Privat- und Gerichtsgutachten
Beweissicherungen vor und nach der Durchführung von Baumaßnahmen
Baubegleitende Qualitätsüberwachung
Beratung zum Zustand der Gründung und zu Nachbesserungsmöglichkeiten im Zuge von Bauwerkserweiterungen und/oder Aufstockungen
Mängelfeststellung, Ursachenanalyse und Schadensbeseitigung
Untersuchung und Sanierungskonzepte für nasse Keller

Herr Prof. Dr.-Ing. Salomo ist von der IHK Lüneburg-Wolfsburg und der Ingenieurkammer Niedersachsen zum öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständigen auf den Gebieten

„Bodenmechanik, Baugrund- und Gründungsfragen
sowie
Geotechnik der Deponien und kontaminierter Böden“

berufen worden. Daher können die erstellten Gutachten auch vor Gericht verwendet werden.

Beweissicherung bei Schadens- und Gerichtsgutachten

Beweissicherungen durch einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen sind in nachstehenden Situationen notwendig:

im Vorfeld von Baumaßnahmen, bei denen Schäden an der bereits vorhandenen Bebauung möglich sind (vorbeugende Beweissicherung) und
nach eingetretenem Schadensfall zur Beobachtung des weiteren Schadensverlaufes (begleitende Beweissicherung).

Bei der Beweissicherung werden die Gebäude auf bereits vorhandene Bauschäden durchgesehen. Risse, Bruchstrukturen, Mauerausbrüche, Putzschäden und Setzungen werden protokolliert und beschrieben und photographisch gesichert.

Bei der vorbeugenden Beweissicherung werden häufig im Vorfeld von Erd- und Grundbaumaßnahmen entsprechende Untersuchungen durchgeführt. Typische Einsatzgebiete sind beispielsweise Kanalbauarbeiten, Grundwasserabsenkungen sowie alle Maßnahmen in der direkten oder auch weiteren Umgebung, von denen starke Erschütterungen oder Vibrationen hervorgehen, wie z.B. beim Rammen oder Rütteln von Spundwänden, Pfählen, Bohlträgern o.ä. Hierzu zählen aber auch Situationen, bei denen z.B. durch Verkehrsumleitungen vorübergehend höhere Verkehrsbelastungen durch Schwerlastverkehr an bis dahin verkehrsberuhigten Siedlungsstraßen entstehen. Als Folge dieser genannten Einflüsse können selbst an Gebäuden, die bis dahin jahrzehntelang rissefrei waren, Setzungsrisse entstehen.

Der Untersuchungsumfang hängt dabei von den örtlichen Gegebenheiten und von der geplanten Baumaßnahme ab. Es ist schwer, eine allgemein gültige Abstandsgrenze anzugeben, bei deren Unterschreitung eine Beweissicherung durchgeführt werden sollte. Nach unseren Erfahrungen sollte jedoch immer der Rat von Fachleuten eingeholt werden, wenn in geringerer Entfernung als 15 bis 20 m entsprechende Maßnahmen geplant sind.

In der begleitenden Beweissicherung ist es von ausschlaggebender Bedeutung vor Beginn der als kritisch angesehenen Baumaßnahme eine Beweissicherung des Ist-Zustandes durchzuführen. Nur so ist es später möglich; Veränderungen gegenüber dieser „Null-Feststellung“ zu dokumentieren. Dabei sind insbesondere bereits vorhandene Risse oder andere erkennbare Schwächzonen des Gebäudes für die weitere Beobachtung wichtig. Insbesondere an diesen gezielt ausgewählte Beobachtungspunkten (z.B. „Gipsmarken“) lassen sich aus den Messungen über einen längeren Zeitraum (Tage bis Wochen, u.U. Monate) die ablaufenden Bauwerksbewegungen modellmäßig erfassen und prognostizieren. Nur hieraus ist eine fundierte Bewertung der tatsächlichen Schadensschwere und eine Prognose über die weitere Schadensentwicklung einschließlich eines Sanierungskonzeptes möglich.
Insbesondere bei öffentlichen Auftraggebern übernimmt häufig der beweissichernde Sachverständige eine neutrale Vermittlerrolle und trägt so bereits im Vorfeld eines möglichen Rechtstreits zur Klärung und Versachlichung bei.

Aber auch Nachbarschaftsstreitigkeiten, die etwa im Zuge einer Grenz- und Lückenbebauung oft vorprogrammiert sind (Beeinflussungen der Nachbargebäude durch den Neubau, Einfluß einer bauzeitig betriebenen Grundwasserabsenkung u.v.m.) lassen sich durch rechtzeitige Einholung eines Beweissicherungsgutachtens oft vermeiden.

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